En el sector de la rehabilitación, no todas las obras son iguales ante la ley. ¿Sabías que un error en la determinación del régimen jurídico puede cambiar drásticamente tus plazos de reclamación y sujetos responsables?.
Este jueves 26 de marzo ha tenido lugar la III Jornada Jurídica que AECVAL ofrece a sus empresas asociadas gracias a la inestimable colaboración y conocimiento del prestigioso despacho de abogados Garrigues. Nuestra prioridad es que cada asociado cuente con el respaldo técnico y jurídico necesario para liderar el sector. Por ello, hemos celebrado una jornada técnica de alto impacto estratégico de la mano de dos expertas de Garrigues:
- Beatriz Morales Sánchez (Asociada Senior, Dpto. Mercantil): Quien profundizó en la gestión económica y contractual, analizando la legitimidad de las retenciones y las cláusulas penales.
- Marta Kachmar (Asociada Senior, Dpto. Resolución de Conflictos): Encargada de desgranar el régimen de responsabilidad, los plazos de garantía y la compleja dualidad normativa entre la LOE y el Código Civil.
Tras nuestra reciente jornada técnica con Garrigues, hemos sintetizado los puntos críticos que toda empresa de AECVAL debe dominar para gestionar sus proyectos con total seguridad jurídica.
La Dualidad Normativa: ¿Qué ley se aplica?
La gran pregunta ante cualquier reclamación por defectos es saber en qué “terreno” jugamos:
- Ley de Ordenación de la Edificación (LOE): Se aplica solo si la obra altera la configuración arquitectónica (intervenciones integrales o variaciones esenciales de fachada, volumetría o estructura).
- Código Civil (Art. 1591): Entra en juego para el resto de rehabilitaciones que no cumplen los requisitos de la LOE, como reformas interiores que no afectan a la estructura o reparaciones ordinarias de mantenimiento.
Plazos y Garantías: No te la juegues
Entender los plazos es vital para la salud financiera de tu empresa:
- Bajo la LOE: Los plazos de garantía están escalonados: 10 años para defectos estructurales, 3 años para habitabilidad y 1 año para acabados (responsabilidad exclusiva del constructor en este último caso).
- Plazo de Prescripción: Una vez aparece el daño dentro del periodo de garantía, el perjudicado tiene 2 años para reclamar.
- Código Civil: La responsabilidad por “ruina” (física o funcional) se extiende generalmente hasta los 10 años.
Retenciones y Penalizaciones: Gestión Contractual Inteligente
La ley ofrece herramientas, pero el contrato es vuestro mejor escudo:
- Retenciones: Es habitual pactar entre un 5% y 10% del importe de las certificaciones para garantizar la subsanación de defectos. ¡Ojo! Solo son legítimas si están pactadas y responden a defectos reales y proporcionales.
- Cláusulas Penales: Fundamentales para sancionar retrasos, pero siempre sujetas a causas de exoneración como modificaciones del proyecto ordenadas por la propiedad o fuerza mayor.
Recuerda, la documentación es tu mejor prueba. Mantener al día el Libro de Órdenes, las actas de obra y las comunicaciones escritas es fundamental para defender tu posición ante cualquier discrepancia.
Si eres empresa asociada, escribe a protocolo@aecval.es y te enviaremos la presentación de la jornada.
